Markttrends & Treiber

Makrotrends

1. Wohnungsnot & Angebotsknappheit

• Leerwohnungsziffer 1,00% (2025) — historisch tief, besonders in Zürich
• Nur 9’964 neue Gebäude und 46’731 neue Wohnungen (2023) — reicht nicht für Bevölkerungswachstum
• Hohe Nachfrage durch Zuwanderung, Urbanisierung, sinkende Haushaltsgrösse (2,2 Personen/Wohnung)
• → Eigentümer unter Druck: Mieter kämpfen um Wohnungen, Regulierung verschärft sich

Quelle: BFS – Bau- und Wohnungswesen 2024

2. Steigende Mietpreise

• Durchschnittliche Nettomiete 4-Zimmer: 1’708 CHF (2024, +38 CHF vs. 2023)
• Neumieter zahlen bis zu 1’000 CHF mehr als Langzeitmieter gleicher Wohnung
• Zwei Referenzzinserhöhungen 2023 → Mietanpassungen → mehr Konflikte Vermieter/Mieter
• Referenzzinssatz seit 2025 wieder auf 1,5% (Senkung) → erneut Anpassungsbedarf
• → Mehr Rechtsberatungsbedarf auf beiden Seiten

Quellen: BFS – Mietpreise 2026, WBG Schweiz News

3. Institutionalisierung des Eigentums

• Anteil Privatpersonen als Vermieter sinkt (2017: 49% → 2025: 44,8%)
• Institutionelle Anleger (Pensionskassen, Versicherungen, Fonds) wachsen (32,4% → 34,7%)
• Bei Neubauten (nach 2000): 43,7% institutionell, nur 33% privat
• → Private Vermieter werden zur Minderheit und brauchen mehr Unterstützung, um mitzuhalten

Quelle: BFS – Eigentümertyp der Mietwohnungen

4. Wohnungsnot als politisches Top-Thema

• Bundesrat hat 2024 Aktionsplan Wohnungsknappheit verabschiedet
• Fonds de Roulement und EGW-Bürgschaften werden verlängert (bis 2033/34)
• Parlament hat Vorkaufsrecht für Gemeinden abgelehnt (2024) — politisch umstritten
• Eigenmietwert-Abschaffung kommt voraussichtlich ab 2028
• → Gesetzliche Änderungen = mehr Informationsbedarf für Eigentümer

Quellen: WBG Schweiz, HEV Zürich

5. Digitalisierung von Verbänden — oder eben nicht

• HEV (340’000 Mitglieder) hat noch immer keine Community-Plattform
• HEV Zürich hat erste KI-Kooperation (Scandens/ETH für Renovierungsplanung) — aber nur ein Tool, keine Community
• Genossenschaftsverband WBG Schweiz: rein traditionelle Website, Newsletter
• → Riesige Lücke im Markt für eine digitale Community-Plattform

Quellen: HEV Schweiz, HEV Zürich

6. Überalterung der Eigentümer

• 50,3% der 65+ Haushalte sind Eigentümer (höchste Quote)
• Nur 2,5% der <25 und 22,1% der 25-64 sind Eigentümer
• → Generationenwechsel steht bevor: Erbschaften, Verkäufe, neue Eigentümer die digitale Tools erwarten
• → Ältere Eigentümer via WhatsApp erreichbar (niedrigschwellig)

Quelle: BFS – Strukturerhebung 2024

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Technologische Treiber

1. AI / Large Language Models

• AI kann juristische Fragen sofort beantworten (basierend auf Schweizer Rechtsbüchern)
• Kosten für AI-Beratung sinken rapide → wird für Massenmarkt zugänglich
• Community-Intelligence: AI lernt aus echten Fällen im Forum → wird besser mit jedem Mitglied
• RAG (Retrieval Augmented Generation) ermöglicht verlässliche, quellenbasierte Antworten

2. Messaging-Plattformen als Infrastruktur

• WhatsApp hat in der Schweiz >90% Verbreitung — auch bei älteren Nutzern
• Slack für Business-/Profi-Nutzer
• Community kann auf bestehender Infrastruktur aufgebaut werden → keine eigene App nötig (zunächst)
• Senkung der Einstiegshürde: kein Download, kein neues Login

3. PropTech-Welle

• Schweizer PropTech-Szene wächst (Scandens, PriceHubble, Flatfox etc.)
• Aber: Fokus meist auf Transaktionen (Kauf/Verkauf/Bewertung), nicht auf Community/Beratung
• CIRCL füllt eine andere Nische: laufender Betrieb, Recht, Austausch

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Regulatorische Entwicklungen

1. Mietrecht im Wandel

• Referenzzins-Änderungen lösen automatisch Mietzinsanpassungen aus → mehr Konflikte
• Revision Bauvertragsrecht (in Kraft seit 01.01.2026) — verbessert Rechte von Bauherren bei Baumängeln
• Diskussion um Formularpflicht bei Mietverträgen (kantonal unterschiedlich)

Quelle: HEV Schweiz

2. Eigenmietwert-Abschaffung

• Voraussichtlich ab Steuerjahr 2028
• Betrifft alle Eigenheimbesitzer — grosse Verunsicherung, viele Fragen
• → Perfekter Anlass für CIRCL-Mitgliederwerbung: “Was bedeutet das für dich?”

Quelle: HEV Zürich, Januar 2026

3. Energetische Sanierungspflichten

• Kantonale Energiegesetze (MuKEn) verschärfen Anforderungen
• Heizungsersatzpflicht bei Ausfall (z.B. Kanton Zürich: Übergangslösung verlängert)
• → Eigentümer brauchen Beratung zu Fördermitteln, Vorschriften, Erfahrungen anderer
• 52,2% der Gebäude heizen noch mit fossilen Energieträgern (2024)

Quelle: BFS – Bau- und Wohnungswesen 2024, HEV Zürich

4. Erdbeben-Haftung (abgelehnt)

• Bundesrat wollte Zwangshaftung für alle Eigentümer bei Erdbeben
• Ständerat hat dies 2026 abgelehnt
• Zeigt: Eigentümer stehen ständig unter Druck neuer Regulierungen

Quelle: HEV Schweiz, 2026

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Implikationen für CIRCL

Trend	Chance für CIRCL
Wohnungsnot	Mehr Konflikte = mehr Beratungsbedarf
Steigende Mieten	Vermieter und Mieter brauchen Rechtssicherheit
Institutionalisierung	Private Vermieter werden Minderheit → brauchen Community
Politische Änderungen	Jede Gesetzesänderung = Content + Beratungsanlass
Keine digitale Community	Marktlücke: HEV/WBG haben keine
Überalterung	Generationenwechsel → neue, digitale Eigentümer
AI-Revolution	Erstmals möglich: skalierbare Rechtsberatung
WhatsApp-Verbreitung	Plattform ist schon da, keine Hürde
Energetische Sanierung	Komplexes Thema = hoher Beratungsbedarf
Eigenmietwert-Abschaffung	Perfekter Launch-Trigger für Marketing

Timing-Fazit: Der Markt ist reif. Wohnungsnot, steigende Regulierung, überalterte Verbände und verfügbare AI-Technologie schaffen ein ideales Fenster für CIRCL.