Marktueberblick

Marktthese

Der Schweizer Immobilienmarkt ist geprägt von einer tiefen Eigentumsquote (35,7%), steigender Wohnungsnot und veralteten Verbandsstrukturen. Eigentümer — ob privat oder institutionell — brauchen schnelle, bezahlbare Rechtsberatung und ein Netzwerk. Traditionelle Verbände wie der HEV bedienen diesen Bedarf nicht mehr zeitgemäss. Das Timing ist ideal: AI-Technologie ermöglicht erstmals eine skalierbare Alternative.

Markt in Zahlen (Schweiz)

Gebäude- und Wohnungsbestand

• 1,8 Mio. Gebäude mit Wohnnutzung (Ende 2024)
• 4,84 Mio. Wohnungen total (2024)
• 49% der Gebäude in den 5 bevölkerungsreichsten Kantonen (ZH, BE, VD, AG, SG)
• Kanton Zürich: 228’779 Gebäude (12,7%), 794’374 Wohnungen (16,4%)

Quelle: BFS – Gebäude- und Wohnungsstatistik 2024

Eigentumsquote

• Schweiz: 35,7% (eine der tiefsten in Europa)
• Kanton Zürich: 27,1% (noch tiefer — sehr mieter-dominiert)
• Trend: Leicht steigend (2000: 34,6% → 2024: 35,7%), aber extrem langsam (+0,2%/Jahr)

Quelle: BFS – Strukturerhebung, Mieter/Eigentümer

Mieter vs. Eigentümer (2024)

• 2,5 Mio. Haushalte wohnen zur Miete (6 von 10)
• 1,4 Mio. Haushalte sind Eigentümer
• Eigentumsquote sinkt leicht: Anteil Hauseigentümer von 25,0% (2018) auf 23,5% (2024)
• Anteil Eigentumswohnungen steigt leicht: von 11,6% auf 12,2%
• Durchschnittliche Nettomiete 4-Zimmer: 1’708 CHF (Ende 2024, +38 CHF vs. 2023)
• Langzeitmieter (>20 Jahre) zahlen ~1’000 CHF weniger als Neumieter gleicher Grösse
• Leerwohnungsziffer: 1,00% (2025) — extrem tief

Quelle: BFS – Mietpreise, Eigentümerquote und Eigentümertyp der Mietwohnungen, 05.03.2026

Wer besitzt Immobilien? (Eigentümerstruktur)

Gebäudeeigentümer

• 66,6% Privatpersonen (2024, ohne ZH und VS)
• Rest: Institutionelle, Genossenschaften, öffentliche Hand

Quelle: BFS – Bau- und Wohnungswesen, Kennzahlen 2024

Eigentümertypen der Mietwohnungen (2025, BFS-MPI)

Eigentümertyp	Anteil CH	Anteil Zürich
Privatpersonen	44,8%	41,8%
Andere AG/GmbH/Genossenschaft (Versicherungen, Pensionskassen, Stiftungen, Banken, Anlagefonds)	34,7%	30,9%
Wohnbaugenossenschaften	8,5%	16,4%
Baufirma oder Immobiliengesellschaft	8,0%	7,9%
Öffentliche Hand	3,8%	2,8%

Quelle: BFS – Eigentümertyp der Mietwohnungen, Tabelle T 09.03.03.50 (Excel-Download, veröffentlicht 05.03.2026)

Schlüssel-Erkenntnisse:

• Privatpersonen sind grösste Gruppe — aber Anteil sinkt (2017: 49%, 2025: 44,8%)
• Institutionelle (AG/GmbH/Genossenschaften inkl. Pensionskassen, Versicherungen) wachsen (2017: 32,4%, 2025: 34,7%)
• Zürich hat extrem hohen Genossenschaftsanteil (16,4% vs. 8,5% CH)
• Bei Neubauten (nach 2000): Nur noch 33% Privatpersonen, 43,7% institutionelle Anleger

Genossenschaften im Detail

• Ca. 2’000 Wohnbaugenossenschaften in der Schweiz
• ~174’000+ Wohnungen (Mitglieder bei WBG Schweiz: 1’280 Genossenschaften)
• 75% der Genossenschaften besitzen weniger als 100 Wohnungen
• Besonders stark in Zürich
• Kostenmiete-Prinzip, nicht gewinnorientiert

Quelle: Wohnbaugenossenschaften Schweiz, Stand 2025/2026

Altersstruktur der Eigentümer

• 65+ Jahre: 50,3% sind Eigentümer (höchste Quote)
• 25-64 und 65+: 54,9% Eigentümer
• 25-64 Jahre: 22,1% Eigentümer
• <25 Jahre: Nur 2,5% Eigentümer
• → Eigentum ist ein Thema der älteren Generation (50+)

Quelle: BFS – Strukturerhebung 2024, Mieter/Eigentümer

Öffentliche Hand & Stadt Zürich

• 3,8% der Mietwohnungen schweizweit in öffentlicher Hand
• Stadt Zürich: Aktive Wohnpolitik — Volksinitiative 2011 “Ein Drittel gemeinnützig”
• Stadt kauft aktiv Liegenschaften zurück, gibt Baurechte an Genossenschaften
• Nationalrat hat 2024 Vorkaufsrecht für Gemeinden abgelehnt

Quelle: Wohnbaugenossenschaften Schweiz, News 18.12.2024

Interessanteste Kunden für CIRCL

1. Private Vermieter / kleine Investoren (Top-Priorität)

   • 44,8% aller Mietwohnungen in Privatbesitz — grösste Gruppe
   • Anteil sinkt (Konsolidierung) → brauchen mehr Unterstützung
   • Können sich keine Rechtsabteilung leisten
   • Stehen allein gegen mieterfreundliche Gerichte
   • Bei älteren Gebäuden (vor 1946): sogar 67,2% in Privatbesitz

2. Kleine & mittlere Genossenschaften

   • 75% haben <100 Wohnungen, wenig professionelle Strukturen
   • In Zürich besonders relevant: 16,4% Genossenschaftsanteil
   • Brauchen Rechtsberatung, Austausch, Best Practices
   • Könnten als Genossenschaft Gruppen-Abos nehmen

3. Institutionelle Verwalter / Property Manager

   • 34,7% der Mietwohnungen bei AG/GmbH (Pensionskassen, Versicherungen etc.)
   • Anteil wächst stark, besonders bei Neubauten (43,7%)
   • Brauchen effiziente Rechts-Tools, höhere Abo-Tiers

4. Eigenheimbesitzer (Phase 2)

   • 50,3% der 65+ Haushalte sind Eigentümer
   • Interessant wegen Verkaufspotenzial (Makler-Funktion)

Segmentierung

• Primärsegment: Vermieter & Immobilieninvestoren (Schweiz, Deutsch) — höhere Zahlungsbereitschaft, dringendere Probleme
• Sekundärsegment: Eigenheimbesitzer — potenzielle Verkäufer (Makler-Funktion)
• Expansionssegmente: Trade, Legal, Gastro und weitere Branchen-Vertikalen